¿cuándo prescribe una obra ilegal en suelo rustico?
Ley de prescripción de 1980 posesión adversa
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La Ley de Registro de la Propiedad de 2002 ha creado un nuevo régimen que se aplica únicamente a los terrenos registrados. Este nuevo régimen se recoge en el anexo 6 de la ley. Hace más probable que un propietario registrado pueda impedir que se complete una solicitud de posesión adversa de sus tierras. En los siguientes párrafos se ofrece un breve resumen del nuevo régimen; en las secciones restantes de esta guía se analiza con más detalle.
Existen importantes disposiciones transitorias en la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 que cubren los casos en los que un ocupante ilegal ha estado en posesión adversa de un terreno registrado durante el período de prescripción requerido en virtud de la Ley de Prescripción de 1980 para haber adquirido el derecho a ser registrado como propietario antes del 13 de octubre de 2003. Esto suele ocurrir si el ocupante ilegal estuvo en posesión adversa durante al menos 12 años antes del 13 de octubre de 2003, aunque a veces es necesario un periodo más largo. Por ejemplo, si el terreno era propiedad de la Corona o de una corporación eclesiástica única, cuando el período es de 30 años, o estaba en posesión de un fideicomiso o de una persona incapacitada. Véase la guía práctica 5: Posesión adversa de (1) terrenos no registrados y (2) terrenos registrados cuando el derecho a ser registrado se adquirió antes del 13 de octubre de 2003 – sección 3: El plazo de prescripción. Las disposiciones transitorias preservan este derecho a ser registrado como propietario, aunque el derecho puede perderse.
Derecho de posesión adverso
A menudo me hacen preguntas sobre los límites y suelen ser algunas de las más difíciles de responder. Un lindero puede ser una valla, un muro, un seto, una zanja, un trozo de alambre o, a veces, simplemente el borde de un camino de entrada. Pueden ser la causa de acalorados debates y desencadenar discusiones entre vecinos, a veces por unos pocos centímetros de terreno.
Tampoco podemos decirle de qué lindero es responsable, aunque algunos registros pueden hacer referencia a ello. Si quiere comprobar si tenemos información sobre los linderos, puede obtener una copia del registro de la propiedad, del plano de la propiedad y de cualquier escritura «archivada» que tengamos de su propiedad y de la de su vecino. El plano de la escritura puede hacer referencia a las medidas, pero hay que interpretarlas, ya que el terreno puede no estar nivelado y no se sabe desde dónde se midieron ni cómo.
También hay casos en los que las escrituras hacen referencia a marcas «T» en un plano e incluyen expresiones como «mantener los límites marcados con una marca «T» orientada hacia el interior». En las urbanizaciones más grandes, el constructor suele dar algunas indicaciones, pero me temo que no hay normas estrictas.
Wikipedia
Aunque los elementos de una acción de posesión adversa son diferentes en cada jurisdicción, una persona que reclama la posesión adversa suele tener que demostrar un uso no permisivo de la propiedad que es real, abierto y notorio, exclusivo, adverso y continuo durante el período legal[4][c].
El Parlamento aprobó el primer estatuto general de Inglaterra que limitaba el derecho a recuperar la posesión de la tierra en 1623[5]. En el derecho anglosajón, si se disputaba el derecho a la posesión de la tierra (originalmente sólo en lo que se conocía como acciones reales), no se permitía a la persona que reclamaba el derecho a la posesión alegar que la tierra había entrado en su posesión en el pasado (en terminología antigua, que había sido «puesta en seisin») en un momento anterior al reinado de Enrique I. La ley reconocía una fecha límite que se remontaba al pasado, antes de la cual la ley no se interesaba. No era necesario que el demandado demostrara ninguna forma de posesión adversa. Con el paso del tiempo, la fecha se trasladó por ley, primero al reinado de Enrique II y luego al de Ricardo I. No se hicieron más cambios de este tipo. En el reinado de Enrique VIII, el hecho de que no hubiera habido cambios en la fecha de corte se convirtió en un gran inconveniente. Se adoptó un nuevo enfoque según el cual la persona que reclamaba la posesión tenía que demostrar la posesión de la tierra durante un período continuado, un determinado número de años (60, 50 o 30 según el tipo de reclamación realizada) antes de la fecha de la reclamación. Las leyes posteriores han acortado el plazo de prescripción en la mayoría de las jurisdicciones de derecho común[cita requerida].
Posesión adversa de terrenos
Últimamente, en la compra de viviendas rurales, uno de los puntos más importantes que se discuten entre compradores y vendedores es el procedimiento «Asimilado Fuera de Ordenación», -DAFO o SAFO-. Qué es, qué consecuencias tiene, quién lo hace, quién asume el coste, etc.
Antes de hablar de este procedimiento, y en base a mi experiencia con clientes que buscan una vivienda en el campo, es necesario mencionar que, en suelo no urbanizable en Andalucía -suelo rural-, no es posible:
En suelo no urbanizable no se puede conceder licencia de obras para remodelar o reconstruir. Por ejemplo, en caso de incendio, cuando la vivienda quedaría totalmente destruida, no se permite reconstruirla.
Sí es posible conceder una licencia para pequeñas reparaciones o modificaciones necesarias para la habitabilidad y la seguridad de la vivienda, como, por ejemplo, la sustitución de una parte del tejado o de una pared dañada o derrumbada.
Hablando coloquialmente, con la resolución de Asimilado Fuera de Ordenación se pretende tener un registro con fecha concreta de lo que se ha construido en esa finca -tanto en el interior como en el exterior de cada edificio-, cuántos años han transcurrido desde la construcción y certificar que la vivienda puede seguir existiendo sin sanciones en el futuro, aunque no se pueda ampliar y/o remodelar o construir nuevas estructuras.
