¿qué es el usufructo de una vivienda?

¿qué es el usufructo de una vivienda?

jurisprudencia sobre el usufructo

El usufructo es el derecho de una persona a usar y obtener beneficios de una propiedad. No tiene nada que ver con la mera propiedad. La persona que tiene el usufructo no es dueña de una parte de la propiedad, sino que tiene un derecho a vivir o a usar la propiedad. Sin embargo, este derecho tiene un valor, y puede ser transferido por un periodo de tiempo o de por vida. Por lo tanto, se puede vender, donar (regalar) o dar como herencia el usufructo, pero seguir manteniendo la nuda propiedad.

Un ejemplo de consulta que recibimos es el de una señora que quiere saber algo de información si compra una propiedad con su marido a nombre conjunto. Si ella fallece primero con 3 hijos, ¿tendría su marido derecho a quedarse o usar la propiedad hasta que él muera? ¿O los hijos podrían obligarle a abandonarla y venderla?

En este caso, si ella fallece primero, depende de cómo esté redactado su testamento (que preferiblemente debería ser un testamento español, ya que facilita las cosas y las hace menos costosas). Si ella ha redactado un testamento en el que otorga a su marido el usufructo (derecho a permanecer allí/usar la propiedad el resto de su vida, pero la propiedad a los hijos), entonces él tendría la posesión hasta su muerte y ellos tendrían la propiedad absoluta. Cuando él fallezca, tendrán la plena propiedad.

cómo se puede extinguir un usufructo

Como ya hemos explicado en el artículo ¿Qué es el usufructo y cómo se calcula? el usufructuario tiene la posesión del inmueble, puede habitarlo y alquilarlo, percibiendo la renta. El derecho puede concederse para toda la vida del usufructuario, como suele ser el caso, pero también para un periodo determinado.

El derecho de uso y habitación por determinadas características (duración, extinción) se remite a las normas establecidas para el usufructo. El contenido es más limitado, ya que se circunscribe a las necesidades del propietario y su familia; puede referirse a una sola vivienda (o parte de ella) y sus accesorios.

Cerramos la argumentación recordando que el art. 1026 c.c. establece que las disposiciones relativas al usufructo se aplican, en la medida en que sean compatibles, al uso y a la vivienda, confirmando así el «parentesco» entre estos tres derechos reales.

ejemplo de usufructo

El derecho de superficie se utiliza cuando se construye sobre un terreno del que no se es propietario. Crea el derecho registrado de uso del terreno y de propiedad de las estructuras que se construyen en él sin obtener derechos de propiedad sobre el propio terreno. Un derecho de superficie puede establecerse por 1- un periodo de tiempo de hasta 30 años, o 2- por la vida del propietario del terreno o 3- por la vida del superficiario. Un derecho de superficie registrado por un plazo determinado es un interés transferible y heredable sobre la tierra.

El cesionario del derecho de superficie no paga renta al cedente. Si se paga un alquiler, el asunto se convierte en un arrendamiento. El derecho de habitación puede crearse para un periodo de tiempo determinado o para toda la vida del cesionario. En caso de que el derecho se conceda por un periodo de tiempo concreto, la ley establece que dicho periodo no puede exceder de 30 años; si se fija un periodo más largo, sólo será ejecutable durante 30 años. La concesión puede renovarse por un periodo no superior a 30 años a partir del momento de la renovación. Por último, el derecho de habitación no es transmisible por vía hereditaria.

usufructo en una frase

El usufructo combina los dos derechos de propiedad del usus y el fructus. El usus se refiere al derecho a usar algo directamente sin dañarlo o alterarlo, y el fructus se refiere al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad que se usa, es decir, a beneficiarse de la propiedad real arrendándola, vendiendo las cosechas que produce, cobrando la entrada a la misma, o algo similar.

El usufructo suele conferirse por un periodo de tiempo limitado. Puede concederse al usufructuario, o a la persona que ostenta el usufructo, como una forma de cuidar la propiedad hasta el fallecimiento del propietario y de liquidar la herencia si el propietario está enfermo. Aunque el usufructuario tiene derecho a utilizar la propiedad, no puede dañarla o destruirla ni disponer de ella. El usufructuario no tiene la plena propiedad del bien, ya que no goza del tercer derecho de propiedad, el abuso, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad del bien a otra persona.

En el usufructo, una persona o grupo tiene derecho a utilizar la propiedad de otro. No son propietarios, sino que tienen un interés en ella sancionado por contrato. Hay dos tipos de usufructo: perfecto e imperfecto. En el usufructo perfecto, el usufructuario puede utilizar la propiedad y beneficiarse de ella, pero no puede modificarla de forma sustancial. Por ejemplo, si el propietario de un negocio queda incapacitado y cede el usufructo a un familiar para que gestione el negocio en su lugar, el usufructuario puede gestionar el negocio, pero no puede venderlo ni derribar el edificio y reconstruirlo. En un sistema de usufructo imperfecto, el usufructuario tiene cierto poder para modificar la propiedad, como cuando un propietario concede el usufructo a un terreno para uso agrícola. El usufructuario puede tener el derecho de producir cosechas de la tierra y de realizar mejoras en la misma que le ayuden en esa tarea. Sin embargo, el usufructuario no es propietario de estas mejoras; cuando el usufructo termina, pertenecen al propietario original o a su herencia.

Acerca del autor

Josue Llorente

Soy Josue Llorente, tengo 25 años y soy licenciado en Periodismo por la Universidad Complutense de Madrid con experiencia en medios tradicionales y digitales. Me apasiona el periodismo en esta nueva era y su evolución en el medio digital.

Ver todos los artículos